Der Markt für gewerbliche Immobilieninvestments in Österreich erreichte im ersten Halbjahr 2013 ein Volumen von rund 400 Millionen Euro. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres bedeutet dies einen Rückgang um rund 175 Millionen Euro. Dieser betraf alle Segmente, ausgenommen den Hotelbereich, wo mit rund 130 Millionen Euro das Vorjahresvolumen gehalten werden konnte. In diesem Segment versprechen vor allem Hotels im mittleren Segment die besten Renditeaussichten. „Die Investmentaktivität liegt deutlich unter den ursprünglichen Erwartungen“, erklärt Franz Pöltl, Geschäftsführer von EHL Investment Consulting, einer Tochter der EHL Immobilien. Da jedoch eine ganze Reihe großvolumiger Transaktionen anstehen, rechnet Pöltl damit, dass auch 2013 der Vorjahreswert von 1,65 Milliarden Euro erreichen werden wird. In einer ähnlichen Bandbreite liegt die Einschätzung von CBRE Österreich Geschäftsführer Andreas Ridder: „Wir rechnen bis zum Jahresende mit rund 1,6 bis 1,8 Milliarden Euro Investmentvolumen.“
Handel und Hotels besonders beliebt
Am liebsten stecken Investoren derzeit ihr Geld in Einzelhandelsobjekte (30 Prozent aller Investments) – und Hotels (17 Prozent). „Büroimmobilien waren für Investoren im ersten Halbjahr 2013 weniger attraktiv. Nur noch acht Prozent aller Investments entfielen auf Büroobjekte“, sagt Ridder. Es bestehe zwar grundsätzlich auch Nachfrage nach Immobilien, die nicht dem Top-Segment zuzuordnen sind, doch hier bremst die restriktive Kreditvergabe seitens der Banken. „Unter 50 Prozent Eigenkapital sind Investitionen derzeit kaum noch finanzierbar.“
Rückläufig waren auch die Vermietungen: Insgesamt wurden im ersten Halbjahr rund 125.000 Quadratmeter Büroflächen in Wien vermietet, um rund 20.000 Quadratmeter weniger als im Vergleichszeitraum 2012. Die Spitzenmiete ist leicht gestiegen. Da weniger Objekte fertiggestellt wurden als im Jahr 2012, ist die Leerstandsrate leicht gesunken. Die Spitzenrenditen von derzeit 5,25 Prozent geraten mehr und mehr unter Druck und tendieren in Richtung 5 Prozent, so EHL Geschäftsführer Michael Ehlmaier. Eine Einschätzung, die er mit Ridder teilt: „Die Spitzenrendite für neu errichtete, langfristig vermietete Büroobjekte außerhalb des 1. Bezirks ist seit Ende 2012 kontinuierlich gesunken.
Aktuell beträgt die Spitzenrendite in Wien circa 4,8 Prozent.“ Gegenüber dem vierten Quartal 2012 bedeutet dies, dass die Rendite um circa 15 Basispunkte nachgegeben hat. „Bis zum Ende des laufenden Jahres erwarten wir, dass die Spitzenrendite marginal nach unten gehen wird.“ Während in den guten Lagen die Renditen ebenfalls leicht nachgegeben haben, waren sie in durchschnittlichen Lagen stabil. Bei der weiteren Entwicklung bis Ende 2013 ist für gute Lagen mit weiterhin leicht sinkenden Renditen zu rechnen, während sie in den durchschnittlichen Lagen stabil bleiben werden.
Um dem Büromarkt überschüssige Flächen zu entziehen, werden vermehrt Büroobjekte in Wohn- und Hotelprojekte umgewidmet. „Nach den zahlreichen Neueröffnungen von Vier- und Fünf-Sterne-Hotels in den letzten Jahren wird dieser Markt in Wien jedoch weitgehend gesättigt sein“, so Ehlmaier, der erwartet, „dass in Zukunft der Umwidmung von Büro inWohnflächen steigende Bedeutung zukommen wird.“
Ehlmaier ortet die besten Möglichkeiten bei Büroobjekten aus den Achtzigern und Neunzigern in zentrumsnahen Lagen, also etwa innerhalb des Gürtels oder im 2. und 20. Bezirk. „Hier haben die Wohnungspreise stark zugelegt. Da lohnt es sich in vielen Fällen, noch etwas mehr Geld in die Hand zu nehmen und gleich einen Umbau in Wohnungen durchzuführen.“
Praxisbeispiel für erfolgreiche Neunutzung ist unter anderem das spektakuläre „Palais Principe“ am Hohen Markt von JP Immobilien, bei dem in einem ehemaligen Versicherungsgebäude einige der exklusivsten Wohnungen Wiens entstanden sind, die „FIFTY FOUR easy apartments“ im 2. Bezirk, ein Projekt der 6B47 Real Estate Investors, bei dem aus 4.400 Quadratmetern Büroflächen 54 gehobene Wohnungen errichtet werden, oder das Projekt „Rahlhof Residences“.
Spitzenhotels bringen wenig Rendite
Im ersten Halbjahr 2013 wechselten Hotelimmobilien mit einem Gesamtwert von über 130 Millionen Euro in Österreich ihren Eigentümer. Das Vorjahresvolumen wurde somit marginal übertroffen. „Wie gewohnt lag Wien in Bezug auf die durchgeführten Transaktionen unangefochten an der Spitze“, betont Lukas Hochedlinger, Geschäftsführer von Christie + Co Austria. Das hat seinen guten Grund, wie Michael Regner, Partner bei MRP Hotels, meint: „Wien ist nach wie vor ein guter Platz. Gute makroökonomische Voraussetzungen, steigende Nächtigungsziffern, stabile Zimmer-Raten und ein wenig volatiler Markt sorgen für gute Grundvoraussetzungen.“ Aktuell bieten in Wien derzeit knapp 420 Hotels etwa 30.000 Zimmer an. Mit einem Anteil von ungefähr 80 Prozent dominieren Drei- und Vier-Sterne-Hotels den Wiener Markt. Den Rest teilen sich die Segmente Budget- und Luxushotellerie. Der Großteil der 4.000 Hotelzimmer, die noch bis 2015 auf den Markt kommen, ist Kettenhotels zuzuordnen. Gemessen an der Zahl der Betriebe dominiert in Wien die Privathotellerie mit drei Viertel aller Hotels. In der ersten Jahreshälfte 2013 eröffneten fünf neue Hotels mit rund 1.200 Zimmern und insgesamt 2.850 Betten. Darunter finden sich namhafte Projekte wie das Palais Hansen Kempinski oder die Fertigstellung des 25hours Hotels.
Auch am neuen Hauptbahnhof erwarten bereits die ersten Hotels ihre Gäste. Im Jahresverlauf stehen dem Hotelmarkt Wien weitere Hoteleröffnungen bevor. Verteilt über alle Kategorien werden neun neue Hotels ihren Betrieb aufnehmen und das Angebot um zusätzliche 1.050 Zimmer erweitern. Durch die steigende Nachfrage werden die neuen Zimmer bislang noch gefüllt, auch wenn es je nach Kategorie Unterschiede gibt. Betrachtet man die letzten zehn Tourismusjahre in Wien sowie den anhaltenden Städtereiseboom scheint der weiteren positiven Nächtigungsentwicklung kein Ende gesetzt. Sicher ist aber auch, dass durch die neuen Kapazitäten der Preiskampf bestehen bleibt. „Hier befindet sich die Wiener Hotellerie im europäischen Vergleich ohnehin schon im hinteren Mittelfeld“, so Matthias Hautli, Kohl & Partner Hotel und Tourismus Consulting. Preiskämpfe, die von den Investoren nicht gerne gesehen werden, bringen sie die Renditen zum Abschmelzen.
Am besten verdient man mit Hotels der unteren Kategorie. „Hier liegt die Rendite zwischen fünf und sieben Prozent. Bei Hotels der Spitzenkategorie hingegen sind Renditen von deutlich unter fünf Prozent zu erzielen“, so CBRE Österreich-Chef Andres Ridder. Was Hotels für viele Investoren ebenfalls interessant macht: Hotels lassen sich im Fall der Fälle in Wohngebäude, Serviced Apartments oder in Studenten- oder Seniorenheime umwandeln.
Preise wachsen in den Himmel
Auf dem Wohn-Immobilienmarkt ist nach einigen turbulenten Jahren im Zuge der Wirtschafts- und Finanzkrise wieder Ruhe eingezogen. Die Dynamik hat deutlich nachgelassen, so die aktuellen Daten des RE/MAX-ImmoSpiegels auf Basis des amtlichen Grundbuchs. Im ersten Halbjahr wurden 37.300 Transaktionen gezählt. Dies bedeutet gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ein Minus von 13,7 Prozent. Die Verkaufssumme verringerte sich um 10,6 Prozent auf österreichweit 7,23 Milliarden Euro. Vor allem in Wien entwickelte sich der Immobilienmarkt gebremst – mit einem Minus von 25,8 Prozent bei den Transaktionen und von 22,7 Prozent beim Volumen. Damit bewegte sich der Markt in puncto Verkaufszahlen und Transaktionsvo-
Artikel von Michael Neubauer (Immobilienmagazin)